4 nguyên nhân làm "loạn" thị trường BĐS

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, góp phần quan trọng bảo đảm tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội, nhưng có một số vấn đề của thị trường cần được nhìn nhận và có hướng khắc phục kịp thời, tránh đưa thị trường đi vào kịch bản xấu nhất.
 
Theo nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, thị trường bất động sản Việt Nam đang tiềm ẩn những rủi ro. Tại TP. Hồ Chí Minh, sự bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn năm 2007 đã bắt đầu giảm giá từ năm 2008, thậm chí có lúc đã giảm 40-50% so với thời điểm cao nhất. Hiện tượng tương tự đã xảy ra tại Hà Nội vào năm 2009-2010 và đang có dấu hiệu của sự sụt giảm. Tình hình này đã có những tác dụng bất lợi nhất định đối với một số nhà đầu tư tại một số phân khúc của thị trường.

Theo đánh giá, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và giảm lượng cho vay đã dẫn đến một số doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế, các nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu thua lỗ. Những cơn sốt giá nhà ở vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và sức mua thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã ồ ạt đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp có ít kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Việc tập trung quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, các dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị dẫn đến nguồn cung lớn trong khi lượng cầu có khả năng thanh toán ít...

Trên cơ sở phân tích này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ ra 4 vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản cần khắc phục.

Thứ nhất là giá cả hàng hoá bất động sản nhất là giá nhà vẫn đứng ở mức tương đối cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn.

Thứ hai, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Theo thống kê, tỷ trọng nhà ở chung cư mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, qua kiểm tra thực tế một số dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội cho thấy, gần như 100% số căn hộ chung cư chưa được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, còn tỷ lệ biệt thự nhà liền kề có tỷ lệ sử dụng thấp.

Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc nhà cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang dẫn rơi vào bão hoà trong khi thị trường thiếu những gói sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở cả nước.

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Tình hình thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường.

Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý đầu tư, mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến độ triển khai các dự án bất động sản còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu của thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hoá và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp các dịch vụ đô thị trong các dự án đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm để phát triển dự án phù hợp cũng chưa phù hợp cũng chưa thu hút người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

5 giải pháp của thị trường bất động sản

Để chấn chỉnh thị trường bất động sản, theo Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân, cần xem xét áp dụng một số biện pháp.

Kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, không tăng tỷ trọng cho vay nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng loại hình bất động sản, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro.

Phát triển đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở từ khâu quy hoạch, cho đến chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý đầu tư theo quy hoạch. Tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng tại các khu đô thị lớn với diện tích căn hộ đa dạng, đặc biệt là các dự án có căn hộ vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị.

Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, để các sản phẩm bất động sản nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường, tăng tính thanh khoản cho các hợp đồng tín dụng.

Tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho hộ nghèo ở nông thôn) đảm bảo an sinh xã hội. Có cơ chế phù hợp để phát triển mạnh nhà cho thuê, huy động được các nguồn vốn trong xã hội.

Tăng cường công tác tuyên truyền, thanh kiểm tra, kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cũng như xử lý các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản, đảm bảo yêu cầu về tính minh bạch của thị trường để người dân tin tưởng và ủng hộ các nỗ lực quản lý thị trường.

(VnMedia)